脫苦海

施永青：樓市已見頂
今季成交料跌三成　豪宅調整較深
2009年11月01日

【本報訊】本港豪宅價格屢創新高，甚至已打破世界紀錄，喚起市場關注樓市是否已出現泡沫危機。中原集團主席施永青直言，樓市已見頂，並指樓市將「試完高位，會試低位」，料今季成交量會勁縮三成，雖未能確定樓價會跌多少，但肯定豪宅跌幅會比中小型住宅深。有學者及測量師也認為，年底前，樓價有機會跌 5至 10%。　記者﹕朱連峰

今年樓價狂升，尤其是豪宅，部份已遠遠超越 97年，西半山天匯複式戶，更以破全球分層戶呎價紀錄的逾 7萬元成交。豪宅創癲價，拉動中小型住宅樓價，加快樓市見頂。施永青直言，樓價不合理飆升，只會加速樓市見頂。

他又指，天價成交出現後，整體豪宅成交量已見放緩，「試完高位，會試底位」，並指近期市場頻頻創天價，是個別人士不理性的投資行為，「呢啲價根本無支持，唔會再有 7萬、 8萬蚊一呎嘅成交出現」。

陳永傑：豪宅至少跌一成

施永青續稱，輿論壓力也會加速樓市調整，大家都討論樓市是否見頂，買家入市自然較審慎。他又指，樓價見頂後必然會回落，但未能確定會跌多少，「淨係知豪宅一定會跌多啲」，預計第 4季整體成交量，會較第 3季少 30%。

中原地產董事總經理陳永傑補充，樓價高企，加上市場擔心政府會出手干預樓市，都影響樓市氣氛，買家入市變得審慎。他又指，樓價已見回落，料年底前，中小型住宅會跌 3至 5%，豪宅則跌至少一成。他說今年豪宅樓價已升 50%，跌一成「十分濕碎」。

測量師陳東岳亦指，「咁升法（豪宅）好唔健康」，要調整一下也相當正常，料年底前，中小型住宅樓價會跌 5%，豪宅調整幅度可能更大。為壓抑豪宅樓價，陳東岳建議政府微調土地政策以穩定樓價。同時，外來力量也推動本港樓價急升，政府應監察內地等外來資金流入。

不過，陳東岳認為，內地資金強勁，利息亦低，要樓價跌回去年金融海嘯後低位似乎並不可能。

一手放緩僅銷 9伙

理大建築及房地產學系教授許智文則稱，樓市似見頂，短期市況或會較波動，投資者入市要審慎，年底前整體樓價大致在現水平橫行，甚至有機會下跌一成。

樓市見頂，一手樓成交已見放緩，尤其是高價開賣的新盤。消息指，昨日一手市場只錄得約 9宗成交，創今年新低。市場表示，新地（ 016）牛池灣峻弦，昨日未聞成交，長實（ 001）等發展的何文田富甲半山亦僅 2宗成交。市傳富甲半山 7號屋，約 3600方呎，以 7000萬元成交，呎價 1.94萬元。荃灣皇璧售出三伙，呎價 1.1萬至 1.5萬元。

業界對樓市看法

理大許智文（圖）：短期樓市會比較波動，年底前樓價有機會回落一成
美聯伍創業：第 4季樓價可能下跌一成
測量師陳東岳：樓市已見頂，整體樓價跌 5%


入市審慎
二手樓成交六個月新低

市場憂慮樓市已見頂，買家入市轉審慎，成交放緩。中原地產研究部聯席董事黃良昇表示， 10月截至 28日只錄得 7036宗二手私人住宅買賣登記，預計全月僅 7800宗，較 9月減少 19.4%，創 6個月新低。

一手成交勁縮 58%

黃良昇表示，由於今年樓價已急升 30%，加上市場擔心樓市已步入調整期，及政府會出手壓抑樓價，令熾熱的樓市降溫。他又指，買家入市轉審慎，預計 11月二手成交量有機會再少一成。

中原地產分區營業經理張光耀表示，市場觀望氣氛濃厚，港島東龍頭屋苑鰂魚涌太古城，料 10月最多只有 50宗買賣，創今年新低。美聯物業區域營業董事吳志輝亦指，短期樓市轉弱，投資者開始出貨，荔枝角美孚新邨大業主之一的張大朋，昨日再沽出美孚 1伙， 3期百老匯街 70號高層 D室， 949方呎，以 390萬元連租約售出，呎價 4110元，低市價 3%。

另外，由於近期缺乏大型新盤開賣，發展商以推售貴價豪宅為主，令一手成交量大跌。黃良昇表示， 10月截至 28日只錄得 575宗一手私人住宅買賣登記，估計全月最多也是 620宗，較 9月的 1492宗勁縮 58.4%，跌至 8個月低位。

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香港樓市交投減 明年料再縮3成

　■用家及投資者放緩入市步伐，加上發展商趨向轉採重價輕量的惜售策略，令10月整體住宅登記出現價量齊挫局面。
　今年以來香港整體住宅樓價累升近30%，並持續在高位徘徊，樓價泡沫問題引起市場極大爭議。眼見樓價升勢持續，用家及投資者於9月轉採觀望態度，放緩入市步伐，加上發展商今年的銷售目標大致完成，趨向轉採重價輕量的惜售策略，令整體住宅出現價量齊挫局面，樓市見降溫跡象。地產界預期，樓價暫時仍會橫行；至明年初，交投量會比今年9月萎縮逾30%，二手樓價錢則會明顯回落。 　■本報記者 梁悅琴

　中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，截至28日止，10月份一手私人住宅買賣合約登記暫錄得575宗，總值74.9億元，預期整月約達620宗及總值80億元，將較9月的1,492宗及203億元，分別大幅減少58.4%及60.6%。他解釋，數字反映發展商惜售及在重價輕量的情況下，導致一手買賣宗數明顯下降。同期，二手私人住宅買賣合約登記暫時錄得7,036宗，總值233.4億元，預測10月登記約有7,800宗及260億元，將較9月的9,680宗及341.3億元，分別下跌19.4%及23.8%。

樓價指數錄6周最大跌幅

　另外，反映二手樓價走勢的中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報71.16點，較上周公布的71.38點微跌0.31%，為近6周以來最大跌幅。中原集團主席施永青預計，在樓價持續高企及季節性因素下，到明年1月香港整體住宅樓市交投量會比今年9月萎縮30%以上，二手樓價格亦會回落。

　美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，由於政府已表明不會大手干預樓市，不會重建居屋及推出首次置業貸款優惠，但會在增加土地供應方面著手，相信對樓市會起正面作用。他指出，由於今年以來私人住宅樓價已上升27%，估計今年底前樓價會橫行。

上車客換樓客入市活躍

　長實執行董事趙國雄認為，香港住宅市場供求平衡，並無短缺，目前樓價亦算穩定。他相信，樓市會平穩發展，但呼籲市民入市要量力而為。

　截至28日止，今年10月二手私人住宅買賣合約登記按金額分類統計，價值200萬元或以下類別錄得3,423宗登記，為宗數最多類別，總值47.9億元；價值200萬至500萬元類別錄得2,745宗登記，總值85.4億元。黃良昇解釋，數字反映市場集中上車客及換樓客的買賣成交。此外，價值501萬至1,000萬元及價值1,000萬元以上類別，分別錄得592及276宗登記，分別總值41.1億及58.9億元。

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中原料本月樓市成交回升一成 文章日期：2009年11月1日

【明報專訊】樓市自10月中旬起吹起一片淡風，龍頭代理行中原地產繼日前表示，剛過去的10月份錄得的佣金總收益約為1.6億元，創下今年以來第3低的佣金收益月份紀錄後（見圖），中原地產住宅部董事總經理陳永傑接受本報記者訪問時預測，樓市現正處於短暫整固期，整體二手樓價比今年8月的高位下調了3％至5％，預料11月整體二手成交量，有機會比10月回升約10％，但就會以500萬元或以下的中小型物業為主導，而2000萬元或以上二手豪宅，無論是成交量及做價，相信仍會呈「橫行」格局。

基於預計11月份二手市場成交將以中小型物業為主，陳永傑預料中原地產本月的佣金總收益，會維持有10份水平，即約1.6億元。

樓市經歷過大半年價量急升的局面，加上個別新推豪宅屢創天價成交，令社會輿論早前開始大力鞭撻樓市出現泡沫，促使特區政府關注樓價升勢過急，以及金管局出招規定2000萬元或以上豪宅的按揭成數，須由七成調減至六成等多種因素，令樓市於10月中下旬開始乍現「寒流」。

中下價樓將再主導市場

陳估計，10月份本港整體二手樓價，比今年8月高峰時下挫3％至5％，同月整體二手成交量，更比8月高位下跌接近20％，特別是10月最後的10天，地產市場受多項負面消息濃罩，而大受打擊。

不過，陳永傑認為，經歷這個整固期後，潛在買家會在11月重返市場上物色單位。他估計，11月份的整體二手物業成交宗數，將比剛過去的10月回升約一成；成交量相信會以樓價在500萬元及以下的中、下價物業作為主導，他個人較看好港島東「太古城」、藍田「匯景花園」、「沙田第一城」和天水圍「嘉湖山莊」等傳統大型屋苑的銷售成績。

豪宅市道呈橫行局面

此外，現距離踏入2010年只剩兩個月時間；陳指出﹕「從宏觀角度看，股市表現雖然有點波動，但中國、美國經濟數據仍然正面和向好，經濟復蘇　象明顯下，市民年底時獲加人工、獲發花紅的機會均增加，有助換樓客的換樓意欲。」至於2000萬元及以上的二手豪宅市道，陳認為11月會繼續呈「橫行」局面；他指出，由於豪宅市場近期受到政府、社會輿論的「打壓」，10月無論是成交量、價錢，皆比8月高位下跌10％至20％，相信此悶局仍然會持續一段時間。

明報記者林可為報道

橋治

好似紅樓夢咁唧，每次賞花會開完，又等過幾日又玩過

至於果個七萬幾單位，暫時唔會再有傻said買啦掛，買左果個都俾人話傻啦
反而名鑄睇下有無其他傻said買就真。

至於中細價樓，銀行唔放水，香港人係上唔到車架喎。

四百萬樓，同你估三百七，三百萬樓同你估二百八，個交投自然就會細左架啦

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引用:

原帖由 橋治 於 2009-11-1 07:45 發表
好似紅樓夢咁唧，每次賞花會開完，又等過幾日又玩過

至於果個七萬幾單位，暫時唔會再有傻said買啦掛，買左果個都俾人話傻啦
反而名鑄睇下有無其他傻said買就真。

至於中細價樓，銀行唔放水，香港人係上唔到車 ...

乂海咪係最大的糉囉！次次都開錯價，家下荃灣賣過萬，同一年前香港仔賣近萬咪一銀洋

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四面受敵 樓市借勢調整

自今年2月起，樓市發展一直勢不可擋，一手市場更接連出現歷史性高價成交。然而，近日市場終於出現調整，成交量顯著下跌，筆者就此歸納出六大主要因素：

一、政府加緊對樓市注視，更表示在必要時會出手干預，為後市增添不明朗因素，發展商為「避鋒頭」亦減少推盤，以免成為市場焦點；
二、市民抱怨樓市過熱的聲音增加，打擊整體樓市氣氛；
三、銀行收緊2,000萬元以上豪宅的按揭成數，內部批核傾向審慎；
四、部份投資者開始退守，放慢入市步伐，並陸續沽出手上物業；
五、自年初起，中小型住宅及豪宅的平均成交呎價已分別上調約三成及四成，買家「寧買當頭起」，現時對入市抱持觀望態度；
六、股市波動，樓市被牽連受壓。

基於上述六大因素，筆者相信在今年餘下的兩個月，樓市成交量難免會出現輕微調整，而在成交量減少下，業主如要出貨，或多或少要將叫價下調，整體樓市成交價亦會出現回軟迹象。然而，樓市出現調整亦未必全然是壞事，換個角度看，其實亦可為樓市提供再次攀升的後助力，帶來正面的影響。

樓市受壓 屬短期現象

至於買家最關心的問題，到底現時的調整市是否入市良機呢？筆者認為，在低息及資金氾濫支持下，本港樓市基調仍然良好，相信樓市受壓只屬短期現象，長遠來說，樓市仍會向好，繼續穩步發展，至於應否入市，則最好還是留待買家自行定斷。

利嘉閣董事總經理廖偉強